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Bancos melhoram condições de crédito imobiliário, mas exigências ainda são grandes

Depois de um longo período de aumentos e congelamentos das taxas, os bancos finalmente voltaram a anunciar condições mais favoráveis para a concessão de crédito imobiliário. A notícia é boa para quem vê nesta modalidade o melhor caminho até a casa própria. Mas os clientes ainda precisam atender a uma montanha de exigências para obter crédito.

- Ocorreram reduções expressivas nas taxas de juros dos financiamentos por parte dos principais agentes financeiros, além de melhorias em outros aspectos operacionais, como aumento nos limites do valor - avalia o professor de finanças do Ibmec-Rio, Nelson de Sousa.

Entre os eventos mais recentes, o Banco Central cortou os juros básicos da economia em um ponto percentual, fazendo com que alguns bancos anunciassem reduções nas taxas de operações de crédito. Também houve instituição que passou a financiar uma parcela maior que os 70% praticados até então, embora a Caixa tenha reduzido, na última semana, os limites de financiamento para imóveis novos de 90% para 80%, e para os usados, de 70% para 60%.

A expectativa é de que as condições atuais se mantenham e até melhorem. Como explica Sousa, a origem dos recursos para os financiamentos são as captações em caderneta de poupança, que aumentaram significativamente nos últimos dois meses, revertendo a tendência de redução anterior.

- Como os bancos dispõem de mais recursos e estes têm necessariamente de ser direcionados para financiamentos específicos, entre eles os imobiliários, a tendência é que haja uma oferta relativamente elevada nesta área - reforça o professor.

Diante do cenário, cabe ao cliente dar o primeiro passo, que é fazer uma simulação de crédito. Isso pode ser feito pelos sites dos bancos. Nestas páginas, pode-se ver como ficará efetivamente o valor da prestação, as tarifas e os custos legais.

Está tudo em dia?

Antes de partir para o banco, é bom saber como as coisas funcionam para evitar frustrações. Como diz o professor de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil da Fundação Getulio Vargas, Paulo Pôrto, cada empresa tem seus procedimentos próprios para a liberação do crédito. Mas todos seguem basicamente a mesma ‘receita de bolo’, o chamado credit score de cada cliente.

Entre os tópicos avaliados estão o endividamento total atual do solicitante, que ele não deve comprometer mais de 33% da renda familiar com seus endividamentos bancários. O histórico de endividamento e adimplência também é verificado.

- Tem clientes que são ‘bons devedores’ e pagam 100% dos juros e multas por atrasos ocasionais. Mas há outros que renegociam demais. Por vezes, nem pagam suas dívidas na íntegra. Estes são considerados ‘maus devedores’ e têm baixas chances de contrair outras dívidas - detalha Pôrto.

Também entra na lista a comprovação de renda. Neste caso, pessoas com contracheque bancário ou imposto de renda em dia são as mais seguras para um banco. Portanto, podem obter taxas de juros menores. Da mesma maneira, de acordo com Pôrto, quem tem carteira assinada representa menos risco em relação a quem vive do trabalho informal. Apesar de ambos poderem apresentar movimentação bancária, o primeiro é considerado ‘o mais seguro’.

Pôrto lembra, ainda, que clientes com propriedades, como imóveis e automóveis, também levam vantagem e podem conseguir menores taxas.

Para quem está disposto a buscar o crédito, o consultor imobiliário Samuel Zaim lembra que o alívio nas condições de financiamento ocorre em meio a um mercado que ainda tenta se recuperar.

- Além da redução dos valores de venda, em alguns casos, as construtoras têm feito promoções - acrescenta ele.

O presidente da Sawala Imobiliária, Edson Pires, reforça a observação. A companhia, por exemplo, compra o carro do cliente para que o valor possa ser usado como entrada, reduzindo o financiamento. Segundo ele, muita gente tem enxergado as condições atuais como um bom momento para sair do aluguel.

- Um imóvel que custava R$ 500 mil agora sai por cerca de R$ 360 mil, o que possibilita parcelas de até R$ 2.900, dependendo da entrada - ilustra ele, comentando que este valor é muito próximo de um aluguel.

Cautela para não se endividar

Mas é preciso cuidado para fechar negócio em segurança. Como recomenda Fábio Neves, economista e professor da Facha, se a incerteza para o futuro for muito alta, vale aguardar mais um pouco, até sentir-se confortável para aquisição do imóvel.

- Neste meio tempo, estude as melhores opções do mercado de crédito imobiliário - indica ele. É importante ter noção das reais necessidades de moradia e, em muitos casos, optar por um endereço mais acessível. Assim não se compromete uma parcela significativa da renda e, no futuro, pode ser feita a troca por outro, já que o proprietário terá o imóvel quitado para compra de outro de maior valor.

O sócio da administradora e imobiliária Karioca Imóveis, Rafael Klein, acrescenta que, na hora de buscar o crédito, o ideal é ter uma boa entrada para dar no imóvel para financiar o mínimo possível.

- Também é bom ter sempre uma reserva extra, porque a compra de um imóvel e a contratação de um financiamento geram outras despesas necessárias para a conclusão do negócio - afirma ele. É muito importante procurar qual banco tem a melhor taxa de juros. No decorrer do período de financiamento, isso pode trazer uma grande economia e a diferença costuma ser gritante.

Bom relacionamento

Na hora de buscar um financiamento imobiliário, a relação que o cliente construiu ao longo dos anos com as instituições financeiras também conta muito.

- Quanto maior for o volume de investimentos e prazo de fidelidade com o banco, maior é a chance de contrair outras dívidas e com menores taxas de juros - afirma o professor de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e Construção Civil da Fundação Getulio Vargas, Paulo Pôrto.

O Itaú Unibanco, por exemplo, acaba de anunciar redução de juros no crédito imobiliário. Para imóveis no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), a nova taxa padrão será a partir de 10,7% a.a.+ TR, uma redução de 0,5 pontos percentuais em relação à anterior. Já para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), será a partir de 10,1% a.a.+ TR, uma queda de 0,4 pontos percentuais. As novas taxas, porém, podem ser ainda menores, dependendo do perfil do cliente e do seu relacionamento com o banco, podendo chegar a 9,9% a.a. + TR no SFI e a 9,3% a.a. + TR no SFH.

- A boa relação com o banco traz diversos benefícios ao cliente. Ao conhecê-lo melhor, a concessão de crédito será mais rápida e as condições mais adequadas de acordo com seu momento de vida - comenta o diretor executivo do Itaú Unibanco, Luiz Eduardo Veloso.

Segundo ele, outra aposta é adicionar agilidade ao processo de contratação do crédito.

- O cliente pode enviar sua proposta e ter seu crédito concedido por meio do bankline, sem precisar ir a uma agência. Hoje, cerca de 90% da aprovação do crédito ocorre em até uma hora - afirma ele.

O Santander também anunciou redução de taxas no mês passado para clientes pessoa física do banco que optarem pelo pagamento em parcelas atualizáveis (SAC). A taxa passou a ser de 9,49% ao ano mais TR no SFH e de 9,99% ao ano mais TR na Carteira Hipotecária (CH).

Já o Bradesco tem praticado taxas a partir de 9,50%, conforme fatores como o relacionamento com o cliente. Levando-se em consideração que no começo do ano os índices chegavam a 10,7%, o diretor de empréstimos e financiamentos do banco, Leandro Diniz, destaca a abrangência da queda.

- Cada 1% de redução de juro abre caminho para que mais 450 mil famílias tenham acesso ao crédito. São pessoas que passam a ter parcelas que caibam no seu bolso - dimensiona ele. Nos últimos trimestre, temos notado uma pequena evolução a cada mês, os clientes voltaram a buscar a aquisição de um imóvel.

POR EDUARDO VANINI

Fonte: O Globo, Imóveis, 20/08/2017

http://site.cte.com.br/noticias/2017-08-21bancos-melhoram-condicoes-de-credito-imo/